Vastgoed in de jaarrekening

Vastgoed in de jaarrekening kan onder andere in de materiële vaste activa, onder de voorraad of als onderhanden project voorkomen.

In dit artikel worden de volgende verwerkingen van vastgoed in de jaarrekening behandeld:

  • MVA – Vastgoed in eigen gebruik (richtlijn 212)
  • MVA – Vastgoedbeleggingen (richtlijn 213)
  • Voorraad – Eigen rekening en risico (richtlijn 220)
  • Onderhanden project – Voor rekening van de opdrachtgever (richtlijn 221)

 

Vastgoed in de jaarrekening – vastgoed in eigen gebruik

Vastgoed in eigen gebruik is vastgoed dat wordt aangehouden (door de eigenaar of door de lessee onder een financial leasing) voor gebruik in de productie of de levering van goederen of diensten of voor bestuurlijke doeleinden in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening.

Vastgoed in eigen gebruik wordt in de jaarrekening onder de Materiële vaste activa verwerkt, gepresenteerd en toegelicht. Richtlijn 212 van de Raad voor de Jaarverslaggeving is van toepassing.

Vastgoed in eigen gebruik wordt binnen de categorie Materiële vaste activa onder de Bedrijfsgebouwen en terreinen opgenomen.

Waardering bij eerste verwerking

De waardering bij eerste verwerking (opname in de financiële administratie) van vastgoed in eigen gebruik geschiedt tegen de kostprijs. De kostprijs bestaat uit de som van de verkrijgings- of de vervaardigingsprijs en de bijbehorende kosten om het vastgoed op zijn plaats en in de staat te krijgen voor het beoogde gebruik.

De grond waarop het vastgoed staat en het vastgoed zelf worden afzonderlijk verwerkt.

Waardering na eerste verwerking

De waardering na de eerste verwerking geschiedt tegen het kostprijsmodel of het actuele waarde-model.

Kostprijsmodel

Het kostprijsmodel houdt in dat het vastgoed wordt gewaardeerd tegen de kostprijs, verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen.

De jaarlijkse afschrijvingen reflecteren de verwachte toekomstige gebruiksduur van het vastgoed en houden rekening met een eventuele restwaarde. De formule luidt: (kostprijs-restwaarde)/gebruikersduur.

Op grond wordt in principe niet afgeschreven.

Bijzondere waardeverminderingen zijn van toepassing wanneer de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde (hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde).

Actuele waarde-model

Het actuele waarde-model houdt in dat het vastgoed wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De actuele waarde is de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde (indien deze lager is dan de vervangingswaarde) of de opbrengstwaarde indien er besloten is het vastgoed te verkopen.

De actuele waarde dient regelmatig vastgesteld te worden, om een verschil tussen boekwaarde en actuele waarde per balansdatum te voorkomen.

 

Vastgoed in de jaarrekening – vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging is vastgoed dat wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijging te realiseren. Om deze reden genereert een vastgoedbelegging kasstromen die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van de eigenaar. Dit onderscheidt de vastgoedbelegging van vastgoed voor eigen gebruik.

Vastgoedbeleggingen worden in de jaarrekening onder de Materiële vaste activa verwerkt, gepresenteerd en toegelicht. Richtlijn 213 van de Raad voor de Jaarverslaggeving is van toepassing.

Vastgoedbeleggingen worden in één van de volgende twee categorieën opgenomen in de jaarrekening:

  1. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbaar – Vastgoedbeleggingen in exploitatie
  2. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbaar – Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling (bestemd voor eigen exploitatie)

 

Een vastgoedbelegging wordt niet gebruikt in de uitoefening van de eigen ondernemingsactiviteiten en wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren.

Waardering bij eerste verwerking

De waardering bij eerste verwerking (opname in de financiële administratie) van vastgoedbeleggingen geschiedt tegen de verkrijgingsprijs. De verkrijgingsprijs bestaat uit de som van de verkrijgingsprijs en de bijbehorende met de koop samenhangende kosten als makelaarscourtages, taxatiekosten en transactiekosten.

De verkrijgingsprijs van een zelf vervaardigde vastgoedbelegging is het bedrag van de kosten tot en met het moment dat de vervaardiging of ontwikkeling compleet is.

Waardering na eerste verwerking

De waardering na de eerste verwerking geschiedt tegen actuele waarde of historische kosten.

De gekozen prijsgrondslag dient voor alle vastgoedbeleggingen van de entiteit te worden toegepast (dus niet één vastgoedbelegging volgens actuele waarde en de andere volgens de kostprijsmethode). Het wijzigen van de prijsgrondslag kan enkel onder voorwaarden en impliceert een stelselwijziging.

Actuele waarde

De actuele waarde van vastgoedbeleggingen wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum, en waarbij de definitie van reële waarde in acht wordt genomen. Het is de beste prijs die een verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de meest voordelige prijs die een koper redelijkerwijs kan behalen. De reële waarde wordt (in volgorde van belangrijkheid) vastgesteld op basis van courante prijzen op een actieve markt, recente prijzen voor vastgoedbeleggingen met vergelijkbare karakteristieken of de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen die gebaseerd zijn op betrouwbare schattingen en gebruik makend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt.

Op vastgoedbeleggingen die via actuele waarde worden gewaardeerd, wordt niet afgeschreven. Ook eventuele transactiekosten die de rechtspersoon zou moeren maken bij verkoop worden niet afgetrokken. De waardemutatie van de herwaardering verloopt via de winst- en verliesrekening in de periode waarin de waardemutatie zich voordoet.

Daar er voor vastgoedbeleggingen geen frequente marktnoteringen bestaan, neemt de entiteit op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een herwaarderingsreserve op. Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarderingsreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde reële waarde waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

De reële waarde dient regelmatig vastgesteld te worden om een verschil tussen boekwaarde en reële waarde per balansdatum te voorkomen.

Kostprijsmodel

Het kostprijsmodel houdt in dat de vastgoedbelegging na de eerste verwerking wordt gewaardeerd tegen de kostprijs, verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen.

De jaarlijkse afschrijvingen reflecteren de verwachte toekomstige gebruiksduur van het vastgoed en houden rekening met een eventuele restwaarde. De formule luidt: (kostprijs-restwaarde)/gebruikersduur.

Op grond wordt in principe niet afgeschreven.

Bijzondere waardeverminderingen zijn van toepassing wanneer de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde (hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde).

 

Vastgoed in de jaarrekening – vastgoed in voorraad

Vastgoed dat in het kader van de normale bedrijfsvoering voor eigen rekening en risico voor de verkoop aangehouden wordt, wordt in de jaarrekening geclassificeerd onder de voorraden.  Richtlijn 220 van de Raad voor de Jaarverslaggeving is van toepassing.

Vastgoed in voorraad wordt in één van de volgende twee categorieën opgenomen in de jaarrekening:

  1. Voorraad – Vastgoed bestemd voor de verkoop
  2. Voorraad – Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (onderhanden werk)

 

Waardering

De waardering van vastgoed dat als voorraad gehouden wordt, geschiedt tegen de kostprijs of de lagere opbrengstwaarde of de actuele waarde.

Kostprijs of de lagere opbrengstwaarde

De kostprijs bestaat uit de som van de verkrijgings- of de vervaardigingsprijs en de bijbehorende kosten om het vastgoed op zijn plaats en in de staat te krijgen. Wanneer de opbrengstwaarde per balansdatum lager is dan de kostprijs, dient gewaardeerd te worden tegen de opbrengstwaarde.

Actuele waarde

De actuele waarde is veelal de vervangingswaarde. De laatst betaalde inkoopprijs geldt als leidraad voor de actuele waarde van de vastgoedvoorraad.

 

Vastgoed in de jaarrekening – onderhanden project

Vastgoed dat voor rekening van een opdrachtgever gehouden wordt en waarvan de constructie zich gewoonlijk uitstrekt over meer dan één verslaggevingsperiode, is een onderhanden project.

Onderhanden projecten worden in de jaarrekening onder de vlottende activa (separaat van de voorraad) onder een eigen kopje onderhanden projecten verwerkt, gepresenteerd en toegelicht. Richtlijn 221 van de Raad voor de Jaarverslaggeving is van toepassing.

Onderhanden projecten worden onderverdeeld tussen aanneemcontracten (vaste prijs, eventueel meer- of minderwerk) en regiecontracten (vergoeding voor projectgerelateerde kosten, vermeerderd met een opslag/winstpercentage).

Waardering

Aanneemcontract

Een onderhanden project volgens een aanneemcontract bestaat uit de gerealiseerde kosten plus een winstopslag, minus gedeclareerde termijnen en te voorziene verliezen. Voorts kan er sprake zijn van meer- of minderwerk. De winstneming vindt plaats naar rato van de voortgang. Voorziene verliezen worden direct genomen. Bij aanneemcontracten voor onderhanden projecten geldt dat de projectopbrengsten betrouwbaar dienen te kunnen worden bepaald, de economische voordelen de entiteit toevloeien en zowel de projectkosten als de voor voltooiing te maken kosten betrouwbaar ingeschat kunnen worden. Is dit het geval, dan kan winstneming naar rato van voortgang genomen worden. Is dit niet het geval, dan vindt de boekhoudkundige verwerking tot voltooiing zonder winstneming plaats.

Voorbeeld boekingsgang OHP aanneemcontract

Algemene boekingen, los van het OHP

Voorraden

Aan crediteuren

Salarissen

Aan te betalen salarissen

 

Gebruik materialen en mankracht

OHP

Aan voorraden

Aan dekking salarissen

 

Bepaling stand van het werk (omzet en kostprijs op basis van realisatie)

OHP (omzet minus kostprijs)

Kostprijs omzet

Aan omzet

 

Facturering termijnen

Debiteuren

Aan OHP

 

Regiecontract

Bij regiecontracten voor onderhanden projecten geldt dat de economische voordelen de entiteit dienen toe te vloeien en de projectkosten betrouwbaar dienen te kunnen worden bepaald. De entiteit ontvangt een vergoeding voor projectgerelateerde kosten, vermeerderd met een opslag/winstpercentage.

 

Dit artikel is onderdeel van een serie vastgoed in de jaarrekening:

 

Meer informatie?

Neem voor vastgoedfinanciering of vastgoedadvies contact met ons op.