Vastgoed in de jaarrekening – vastgoedbeleggingen

Een vastgoedbelegging wordt niet gebruikt in de uitoefening van de eigen ondernemingsactiviteiten en wordt aangehouden om huuropbrengsten en/of waardestijgingen te realiseren. Om deze reden genereert een vastgoedbelegging kasstromen die grotendeels onafhankelijk zijn van de andere activa van de eigenaar. Dit onderscheidt de vastgoedbelegging van vastgoed voor eigen gebruik.

Vastgoedbeleggingen worden in de jaarrekening onder de Materiële vaste activa verwerkt, gepresenteerd en toegelicht. Richtlijn 213 van de Raad voor de Jaarverslaggeving is van toepassing.

Vastgoedbeleggingen worden in één van de volgende twee categorieën opgenomen:

  1. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbaar – Vastgoedbeleggingen in exploitatie
  2. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbaar – Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling (bestemd voor eigen exploitatie)

 

Waardering bij eerste verwerking

De waardering bij eerste verwerking (opname in de financiële administratie) van vastgoedbeleggingen geschiedt tegen de verkrijgingsprijs. De verkrijgingsprijs bestaat uit de som van de verkrijgingsprijs en de bijbehorende met de koop samenhangende kosten als makelaarscourtages, taxatiekosten en transactiekosten.

De verkrijgingsprijs van een zelf vervaardigde vastgoedbelegging is het bedrag van de kosten tot en met het moment dat de vervaardiging of ontwikkeling compleet is.

Waardering na eerste verwerking

De waardering na de eerste verwerking geschiedt tegen actuele waarde of historische kosten.

De gekozen prijsgrondslag dient voor alle vastgoedbeleggingen van de entiteit te worden toegepast (dus niet één vastgoedbelegging volgens actuele waarde en de andere volgens de kostprijsmethode). Het wijzigen van de prijsgrondslag kan enkel onder voorwaarden en impliceert een stelselwijziging.

Actuele waarde

De actuele waarde van vastgoedbeleggingen wordt bepaald als de meest waarschijnlijke prijs die redelijkerwijs op de markt te verkrijgen is op balansdatum, en waarbij de definitie van reële waarde in acht wordt genomen. Het is de beste prijs die een verkoper redelijkerwijs kan verkrijgen en de meest voordelige prijs die een koper redelijkerwijs kan behalen. De reële waarde wordt (in volgorde van belangrijkheid) vastgesteld op basis van courante prijzen op een actieve markt, recente prijzen voor vastgoedbeleggingen met vergelijkbare karakteristieken of de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen die gebaseerd zijn op betrouwbare schattingen en gebruik makend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt.

Op vastgoedbeleggingen die via actuele waarde worden gewaardeerd, wordt niet afgeschreven. Ook eventuele transactiekosten die de rechtspersoon zou moeren maken bij verkoop worden niet afgetrokken. De waardemutatie van de herwaardering verloopt via de winst- en verliesrekening in de periode waarin de waardemutatie zich voordoet.

Daar er voor vastgoedbeleggingen geen frequente marktnoteringen bestaan, neemt de entiteit op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een herwaarderingsreserve op. Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarderingsreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde reële waarde waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft.

De reële waarde dient regelmatig vastgesteld te worden om een verschil tussen boekwaarde en reële waarde per balansdatum te voorkomen.

Kostprijsmodel

Het kostprijsmodel houdt in dat de vastgoedbelegging na de eerste verwerking wordt gewaardeerd tegen de kostprijs, verminderd met de jaarlijkse afschrijvingen en eventuele bijzondere waardeverminderingen.

De jaarlijkse afschrijvingen reflecteren de verwachte toekomstige gebruiksduur van het vastgoed en houden rekening met een eventuele restwaarde. De formule luidt: (kostprijs-restwaarde)/gebruikersduur.

Op grond wordt in principe niet afgeschreven.

Bijzondere waardeverminderingen zijn van toepassing wanneer de boekwaarde hoger is dan de realiseerbare waarde (hoogste van de opbrengstwaarde en de bedrijfswaarde).

 

Dit artikel is onderdeel van een serie vastgoed in de jaarrekening:

 

Meer informatie? Neem voor vastgoedfinanciering of vastgoedadvies contact met ons op.